Você construiu um patrimônio em imóveis, talvez ao lado de uma empresa, e quer criar uma holding para organizar esses bens e decidir em vida como eles passam para os filhos. Antes de assinar qualquer coisa, vem a pergunta: vou pagar ITBI para passar os imóveis para a holding? Na maioria dos casos, não. E desde outubro de 2026, quando o Supremo Tribunal Federal (STF) julgou o ponto que mais gerava cobrança, isso vale também para a holding que vive de aluguel.
Em resumo
- Passar imóveis para a holding em troca de quotas não paga ITBI, até o valor do capital.
- O STF decidiu em outubro de 2026 que isso vale mesmo quando a holding vive de aluguel ou de venda de imóveis.
- Continua pagando ITBI a parte do imóvel que passar do valor do capital, e a holding que vende o imóvel depois.
- O valor do capital, o valor de cada imóvel e o pedido na prefeitura se decidem antes da transferência.
Texto conferido com a Constituição, o Código Tributário Nacional e as decisões do STF em 04/11/2026.
Holding paga ITBI ao receber os imóveis da família?
Na maioria dos casos, não. Quando você passa um imóvel para a holding e, em troca, recebe quotas da empresa, a Constituição diz que não há ITBI sobre essa transferência (art. 156, § 2º, I, repetido no art. 36 do Código Tributário Nacional).
Funciona assim: ao criar a holding, cada sócio se compromete a colocar um valor na empresa, que é o capital social. Em vez de colocar dinheiro, você coloca os imóveis. O contador e o advogado chamam essa operação de integralização de capital. Como você não está vendendo o imóvel, e sim usando-o para formar a empresa, a lei protege a operação do imposto.
Essa proteção tem limites, e é neles que mora a maior parte das cobranças. O principal deles acabou de ser julgado pelo STF.
O que o STF decidiu sobre holding e ITBI?
O STF decidiu que a holding que vive de aluguel ou de venda de imóveis também não paga ITBI quando recebe os imóveis dos sócios como forma de formar o capital. O julgamento terminou em 19 de outubro de 2026, por maioria, e a tese fixada vale para todos os processos do país sobre o mesmo assunto (é o chamado Tema 1.348). Nas palavras do STF, a imunidade na integralização "é incondicionada e, portanto, indiferente a atividade preponderantemente imobiliária".
Até então, muitas prefeituras cobravam o imposto justamente dessas holdings. O argumento era um trecho da Constituição que tira a proteção quando a empresa trabalha principalmente com compra, venda ou aluguel de imóveis. Pela regra que as prefeituras aplicavam, bastava que mais da metade da receita da holding, nos anos em volta da transferência, viesse de aluguel ou de venda de imóveis para o ITBI ser cobrado (art. 37 do Código Tributário Nacional).
Isso pegava exatamente a holding familiar mais comum: a que recebe os imóveis da família e vive de alugá-los. O STF decidiu que essa exceção não alcança o momento em que os sócios colocam os imóveis na holding. Ela continua no texto da Constituição para outras operações entre empresas, como fusão e incorporação.
A decisão traz dois limites expressos. O primeiro: a proteção vai só até o valor do capital, como o STF já tinha decidido em 2020. O segundo: a prefeitura pode cobrar o imposto se demonstrar simulação ou fraude, ou seja, holding montada só no papel para fugir do ITBI. Por isso, a holding precisa ter uma razão de existir de verdade, e não ser apenas uma forma de economizar imposto.
Sua holding vive de aluguel?
Conte quais imóveis a família tem e como eles geram renda. Avaliamos se a holding compensa e quanto a transferência vai custar na sua cidade.
Agendar uma conversaEntão a holding nunca paga ITBI?
Paga em algumas situações. A decisão do STF resolveu a questão do tipo de atividade da holding, mas outros pontos continuam gerando cobrança. São esses detalhes, decididos antes da transferência, que fazem a holding economizar ou virar um problema.
Quando o imóvel vale mais do que o capital da holding
A proteção vale só até o valor do capital que você está formando com o imóvel. Se o imóvel entra na holding por R$ 1 milhão, mas só R$ 300 mil viram capital e o resto vai para uma reserva da empresa, os R$ 700 mil de diferença pagam ITBI. O STF decidiu assim em 2020 (Tema 796) e repetiu esse limite na decisão de 2026. Por isso, o valor do capital da holding precisa ser pensado junto com o valor dos imóveis, desde o começo.
Por qual valor o imóvel entra na holding
Você pode passar o imóvel para a holding pelo valor que está na sua declaração de imposto de renda ou pelo valor de mercado (Lei 9.249/1995, art. 23). Se escolher o valor de mercado e ele for maior, paga imposto de renda sobre o lucro, como se tivesse vendido o imóvel.
Por isso muita gente usa o valor da declaração, que costuma ser bem menor. Só que algumas prefeituras comparam esse valor com o valor de mercado e tentam cobrar ITBI sobre a diferença. É um ponto que ainda gera discussão e depende das regras de cada cidade. A escolha do valor precisa considerar os dois impostos juntos.
A prefeitura precisa reconhecer que não há imposto
O cartório de registro de imóveis é obrigado a conferir se o imposto da transferência foi pago (Lei 6.015/1973, art. 289). Por isso, para registrar o imóvel em nome da holding, ele pede a guia do ITBI paga ou um documento da prefeitura reconhecendo que o imposto não é devido. Cada cidade tem seu próprio procedimento. A decisão do STF fortalece o pedido, mas não dispensa esse passo.
Doar as quotas para os filhos é outro imposto
Depois que a holding existe, é comum os pais doarem as quotas para os filhos. Essa doação não paga ITBI, que é um imposto da prefeitura. Ela paga ITCMD, que é um imposto do estado, com regras próprias. Explicamos esse ponto em doação de quotas e ITCMD.
Quando a holding paga e quando não paga ITBI
| Situação | Paga ITBI? |
|---|---|
| Você passa o imóvel para a holding em troca de quotas, até o valor do capital | Não, mesmo que a holding viva de aluguel |
| O imóvel vale mais do que o capital formado com ele | Sim, sobre a diferença |
| A holding devolve o imóvel ao mesmo sócio que o colocou | Não |
| A holding vende o imóvel para outra pessoa | Sim, como em qualquer venda |
| Fusão ou incorporação com empresa que vive de imóveis | Pode pagar |
| Os pais doam as quotas para os filhos | Não é ITBI; é ITCMD, imposto do estado |
O que decidir antes de transferir os imóveis para a holding
Cinco decisões, tomadas antes da transferência, definem se vai haver ITBI e quanto. Todas partem de documentos que a família já tem em casa.
- Quais imóveis entram e quais ficam de fora. Nem todo imóvel precisa ir para a holding, e cada um tem o seu custo. Separe a matrícula atualizada de cada imóvel que a família pensa em transferir.
- Por qual valor cada imóvel entra. O valor da última declaração de imposto de renda é o ponto de partida. É com ele que se compara o custo de entrar pelo valor da declaração ou pelo valor de mercado.
- Qual será o capital da holding. Ele precisa cobrir o valor dos imóveis que entram, porque a parte que passar do capital paga ITBI.
- O que a sua cidade exige para reconhecer que não há imposto. Cada prefeitura tem o seu pedido e a sua lista de documentos, e é esse papel que o cartório vai pedir na hora do registro.
- Como vai ser a doação das quotas aos filhos. Ela paga ITCMD, e a regra muda de estado para estado. Vale calcular já, porque o custo total da holding é a soma dos dois impostos com o cartório e a manutenção da empresa.
É esse estudo, feito antes de qualquer assinatura, que separa a holding que economiza da holding que vira cobrança. Na nossa área de holding familiar, ele é a primeira etapa do trabalho.
Sua família já tem uma holding?
Conte como a holding foi montada e quais imóveis estão nela. Revisamos o contrato social, os custos e se a estrutura ainda compensa em 2026.
Agendar uma conversaAgora vale a pena fazer a holding?
Para muitas famílias, ficou mais fácil. O ITBI deixou de ser o principal obstáculo para a holding que vai administrar e alugar os imóveis. Muita gente adiava a holding por causa desse custo, ou escolhia outro caminho só para evitá-lo.
O resto da conta continua igual. Uma holding bem feita precisa de um motivo real, como organizar a sucessão ou administrar os imóveis em conjunto. Precisa também de capital compatível com o valor dos imóveis e de um contrato social com regras claras para quando os pais faltarem. E é preciso pôr na conta o ITCMD da doação das quotas, o imposto de renda e o custo de manter a empresa.
A holding também não é a melhor solução para toda família. Em alguns casos, a doação com reserva de usufruto ou um testamento resolvem melhor e custam menos. Comparamos esses caminhos em planejamento sucessório em 2026.
Se a holding faz sentido para a sua família, o momento ficou mais favorável.
Perguntas frequentes
Holding patrimonial paga ITBI?
Não, quando os sócios passam os imóveis para a holding em troca de quotas, até o valor do capital. Depois da decisão do STF de outubro de 2026, isso vale mesmo para a holding que vive de aluguel. Se o imóvel valer mais do que o capital formado com ele, a diferença paga ITBI.
A prefeitura ainda pode cobrar ITBI da minha holding de aluguel?
Se cobrar só porque a holding vive de aluguel, a cobrança contraria a tese do STF, que juízes e tribunais de todo o país precisam seguir (Código de Processo Civil, art. 927, III). A prefeitura ainda pode cobrar sobre o valor que passar do capital, discutir o valor do imóvel ou demonstrar que a holding foi montada só para fugir do imposto.
Preciso pedir alguma coisa na prefeitura?
Na maioria das cidades, sim. O cartório pede a guia do ITBI paga ou um documento da prefeitura dizendo que o imposto não é devido. Cada cidade tem seu procedimento e sua lista de documentos.
Já paguei ITBI ao passar imóveis para a holding. Posso pedir de volta?
Pode ser que sim, se a prefeitura cobrou só porque a holding vive de aluguel ou de venda de imóveis. A lei dá 5 anos, contados do pagamento, para pedir de volta o imposto pago indevidamente, com correção (Código Tributário Nacional, arts. 165, 165-A e 168). Quem pede é quem pagou, normalmente a própria holding. A parte do imóvel que passou do valor do capital continua devida.
A decisão do STF vale para a doação de quotas aos filhos?
Não. A doação de quotas paga ITCMD, imposto do estado, e não ITBI. A decisão do STF trata só do ITBI na passagem dos imóveis para a holding.
Vale a pena fazer holding só para não pagar ITBI?
Não. O ITBI é um dos custos, não o motivo. A holding se justifica para organizar o patrimônio, planejar a sucessão e administrar os bens em conjunto. Se a única vantagem for economizar imposto, a estrutura fica frágil, inclusive diante da ressalva de simulação ou fraude que o próprio STF fez.
Quando procurar uma advogada para montar a holding
O melhor momento é antes de transferir o primeiro imóvel. O capital da holding, o valor pelo qual cada imóvel entra, o pedido na prefeitura e as regras do contrato social são decididos nessa hora. Corrigir depois custa mais caro, e às vezes não tem volta.
Na nossa área de holding familiar e planejamento sucessório, o trabalho começa pelo estudo do patrimônio e da família. Depois vem a comparação dos caminhos, com o custo de cada um: ITBI, ITCMD, cartório e a manutenção da holding. Só então vêm a constituição da empresa, a transferência dos imóveis e o pedido na prefeitura. Atendemos famílias de todo o Brasil, online ou presencialmente.
Se a sua família já tem uma holding, vale revisar duas coisas agora: se houve ITBI pago que pode ser pedido de volta e se a estrutura ainda compensa diante das mudanças de 2026.
Advogada Empresarial, sócia-fundadora do IZS Advocacia. Sua atuação é focada em estruturações societárias, contratos comerciais e propriedade intelectual. Com passagem por multinacional, adquiriu experiência na assessoria de empresas com uma abordagem personalizada para cada tipo de desafio jurídico.
